
Największy portal nieruchomości! 2 200 785 ofert
Znajdź nieruchomość Dodaj ofertę Katalogi firm Projekty domów Informacje Kredyty i usługi Prawo Raporty Targi nieruchomości Statystyki Poradniki Forum

Raport z rynku nieruchomości - sierpień 2008

Z analizy wystawionych w serwisie Oferty.net ofert sprzedaży mieszkań wynika, że lipiec był miesiącem spadków średnich cen ofertowych w pięciu miastach, będących liderami polskiego rynku mieszkaniowego - we Wrocławiu (-3,8%), Warszawie (-0,8%), Poznaniu (-0,4%), Krakowie (-0,4%) i Gdańsku (-0,1%). Choć nie są to spektakularne spadki to należy pamiętać, że finalne ceny zakupu, tj. ceny transakcyjne są niższe średnio o kolejnych 7-10%.

W tym samym czasie do największego spadku średnich cen ofertowych doszło w Opolu (-3,8%). Największy wzrost nastąpił w Białymstoku (3,1%).

miasto	czerwiec (PLN/m2)	lipiec (PLN/m2)	zmiana w ciągu miesiąca (%)	zmiana w ciągu 6 mies. (%)	średnia cena mieszkania o pow. 50 mkw.* (PLN)	wysokość raty		ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt (netto)
miasto	czerwiec (PLN/m2)	lipiec (PLN/m2)	zmiana w ciągu miesiąca (%)	zmiana w ciągu 6 mies. (%)	średnia cena mieszkania o pow. 50 mkw.* (PLN)	w PLN (7,85%)	w CHF (4,09%)	w PLN	w CHF
Białystok	4 683	4 828	3,1	3,7	241 400	1 746	1 221	2 780	3 238
Bydgoszcz	4 318	4 333	0,3	0,1	216 650	1 567	1 096	2 577	3 000
Gdańsk	6 967	6 963	-0,1	-2,8	348 150	2 518	1 761	3 654	4 435
Gdynia	7 355	7 433	1,1	3,4	371 650	2 688	1 880	3 846	4 734
Katowice	4 312	4 333	0,5	-8,0	216 650	1 567	1 096	2 577	2 988
Kraków	7 807	7 775	-0,4	-5,7	388 750	2 812	1 966	3 985	4 952
Lublin	5 216	5 247	0,6	1,4	262 350	1 898	1 327	2 952	3 450
Łódź	4 415	4 482	1,5	-5,8	224 100	1 621	1 133	2 638	3 064
Opole	4 318	4 155	-3,8	bd.	207 750	1 503	1 051	2 505	2 900
Poznań	5 938	5 912	-0,4	-5,8	295 600	2 138	1 495	3 233	3 784
Rzeszów	4 793	4 809	0,3	-2,6	240 450	1 740	1 216	2 773	3 230
Sopot	11 206	11 424	1,9	2,9	571 200	4 132	2 890	5 785	7 276
Szczecin	5 202	5 251	0,9	1,4	262 550	1 900	1 330	2 955	3 452
Warszawa	9 591	9 510	-0,8	-0,6	475 500	3 440	2 405	4 815	6 060
Wrocław	7 261	7 001	-3,6	-6,7	350 050	2 532	1 771	3 670	4 460
Olsztyn	5 024	5 099	1,5	bd.	254 950	1 844	1 290	2 891	3 375
Zakopane	bd.	11 504	bd.	bd.	575 200	4 160	2 910	5 825	7 330

* na podstawie cen z lipca br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy

Potwierdzeniem powolnego lecz wciąż trwającego spadku cen mieszkań na rynku wtórnym w pięciu największych polskich miastach są wyniki porównania aktualnych cen ofertowych z cenami sprzed 6-u miesięcy. Według analizy Oferty.net we Wrocławiu były one w lipcu niższe o blisko 7%, a w Poznaniu i Krakowie o prawie 6%. Najmniejsza różnica charakteryzuje Warszawę (-0,6%). Stolica jest jednak wciąż największym rynkiem, na którym występuje największe zróżnicowanie ofert i cen - od wyraźnie taniejących, dużych mieszkań w blokach z wielkiej płyty (w cenie od 6400 PLN/m2) po stale rosnącą liczbę nowoczesnych i utrzymujących cenę luksusowych apartamentów (pow. 20 000 PLN/m2).

ZŁOTOWE NIECO TAŃSZE - KOMENTARZ OPEN FINANCE

Przez ostatnie 30 dni oprocentowanie kredytów hipotecznych nieznacznie spadło. Stopa trzymiesięcznego WIBOR, która jest podstawą do obliczania oprocentowania większości kredytów hipotecznych w połowie sierpnia miała wartość 6,54 proc. wobec 6,65 proc. w połowie lipca (szczyt z początku lipca to 6,67 proc.). Według Open Finance taka zmiana oznacza, że rata przeciętnego kredytu złotowego mogła się obniżyć (o ile bank właśnie w tym czasie dokonał aktualizacji oprocentowania) o 1 proc. lub licząc inaczej ok. 7,5 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. Nie są to więc duże oszczędności, ale lepsze to niż nieustanny wzrost oprocentowania kredytów, którego byliśmy świadkami przez ostatnie 18 miesięcy - mówi Emil Szweda, analityk Open Finance. Licząc od początku cyklu podwyżek stóp procentowych w Polsce, raty kredytów złotowych są wciąż o 28 proc. wyższe (lub licząc inaczej o 153 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN).

Jak zmieniła się rata kredytu 100 tys. PLN

Kwota kredytu	Oprocento- wanie 14.08.2008	Rata (PLN)	Oprocento- wanie 14.07.2008	Rata (PLN)	Zmiana (%)	Oprocento- wanie 02.2007	Rata (PLN)	Zmiana (%) do 08.2008
100 000	7,54	701,96	7,65	709,51	1	5,20	549,11	27,8

Kredyt na 30 lat, raty równe, marża banku 1 pkt proc. powyżej WIBOR3M
Z analiz Open Finance wynika, iż na taki stan rzeczy (niewielki spadek stóp procentowych) wpływ mają rozwarstwiające się oczekiwania rynkowe, co do dalszej polityki pieniężnej. Przed wakacjami kolejna podwyżka stóp jesienią wydawała się pewna, ale wobec spadku cen paliw na świecie, coraz wyraźniejszych objawów spowolnienia gospodarczego na świecie, w tym i jego symptomy w Polsce, nie jest to już takie pewne. Bankowcy mają więc wątpliwości czy należy dyskontować kolejną podwyżkę stóp, czy też nie (ekonomiści sądzą, że do podwyżki dojdzie, ale rynkowe stopy procentowe spadają wbrew tym opiniom). Nawet ci członkowie RPP, którzy do tej pory zdecydowanie zgłaszali potrzebę zaostrzania polityki pieniężnej obecnie nie są już tacy pewni swego.

Nadal jednak utrzymuje się niepewność wśród banków związana z płytkim rynkiem pieniężnym. Warto zauważyć, że stopa 3M WIBOR utrzymuje się 54 pkt bazowe powyżej stopy głównej w NBP, podczas gdy we wczesnej fazie podwyżek stóp procentowych lub nawet przed nią, ten spread rzadko przekraczał 20 pkt. Zwiększona różnica między kosztem pieniądza na rynku, a stopami w NBP wynika właśnie z płytkiego obecnie rynku pieniężnego, nie zaś z powszechnych oczekiwań na kolejne podwyżki stóp przez RPP.

W ocenie Open Finance oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych utrzyma się w okolicach 7,4-7,7 proc. przez okres najbliższych miesięcy.

WE FRANKACH STABILNIE. JESZCZE?

Z analiz Open Finance wynika, że przez ostatni miesiąc trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka szwajcarskiego spadła o ok. 5 pkt bazowych do 2,75 proc. Jednocześnie na rynku walutowym kurs franka wynosi niemal dokładnie tyle samo co przed miesiącem (2,03 PLN vs. 2,01 PLN), więc także w przypadku kredytów we frankach możemy mówić o kosmetycznych zmianach rat kredytów (zmiana oprocentowania oznacza spadek raty o 1 proc., a wzrost kursu franka jej ponowny wzrost o 1 proc. - te dwa elementy znoszą się wzajemnie niemal ze 100-proc. precyzją).

W najbliższej przyszłości dla kredytobiorców zadłużonych we frankach szwajcarskich większe znaczenie może zacząć odgrywać podjęte ryzyko walutowe. O ile bowiem można sądzić, że stopy procentowe utrzymają się na obecnym poziomie jeszcze przez kilka miesięcy, to wahania kursu franka mogą przybrać niekorzystny charakter. Przez ostatnie 30 dni frank stracił 8 proc. wobec dolara i pozostał stabilny wobec euro. Licząc od początku do 14 sierpnia frank podrożał do złotego o 3,5 proc.

Raty dziś zaciągniętych kredytów we frankach pozostają o 26,3 proc. niższe od złotowych, zatem trudno mówić o niebezpieczeństwie zrównania się rat kredytowych (nastąpiłoby to przy kursie 2,76 PLN). Natomiast można mówić o ryzyku wzrostu zadłużenia przeliczonego na złote (ktoś, kto 1 sierpnia pożyczył we frankach 100 tys. PLN dziś jest winien bankowi 103,5 tys. PLN nie uwzględniając spreadów walutowych).

Sygnałem alarmowym dla posiadaczy kredytów w CHF, który będzie świadczyć o zmianie średnioterminowego trendu notowań pary CHF/PLN będzie przełamanie przez franka poziomów 2,10, 2,15 i 2,30 PLN - twierdzi Emil Szweda z Open Finance. Na obecnym etapie jest zbyt wcześnie by określać możliwość realizacji tych scenariuszy, wzrost kursu franka do 2,10 PLN wydaje się być wysoce prawdopodobny w najbliższych tygodniach.

KAWALERKA - KUPIĆ CZY WYNAJĄĆ?

Zbliżający się okres nasilonego ruchu na rynku najmu mieszkań związany z nadchodzącym początkiem roku akademickiego skłania do bliższego przyjrzenia się aktualnej sytuacji na rynku sprzedaży kawalerek; te bowiem są najbardziej poszukiwanym typem mieszkań do wynajęcia. Warto więc przyjrzeć się ich podaży, cenom i ewentualnym kosztom związanym z ich zakupem a nie najmem.

miasto	udział kawalerek w podaży (%)
Gdańsk	11,3
Kraków	17,4
Poznań	11,6
Warszawa	15,2
Wrocław	10,3

Procentowy udział mieszkań 1-pokojowych w stosunku do całkowitej podaży mieszkań w lipcu kształtował się na poziomie od 10,3% we Wrocławiu do 17,4% w Krakowie. Wartości te pozostają stosunkowo stabilne; chętnych do sprzedaży małych mieszkań nie przybywa. Zdaniem Marcin Drogomireckiego z serwisu Oferty.net tego typu lokale zakupione na rynku pierwotnym wymagają najmniejszych nakładów zarówno na wykończenie jak i utrzymanie (czynsz, spłata rat kredytu). W przeciwieństwie do mieszkań o większej liczbie pokoi niewielu nabywców jest zainteresowanych ich szybką odsprzedażą. Ponadto zarówno kawalerki nowe jak i te w starym budownictwie łatwo jest wynająć. Stały przychód w postaci czynszu to skuteczny argument zniechęcający do ich sprzedaży zwłaszcza, jeżeli właściciel nie potrzebuje natychmiast dużej gotówki.

Tymczasem jak wynika z przedstawionej niżej symulacji zakup 30-metrowej kawalerki nadal pozostaje dla potencjalnych najemców wartą rozważenia alternatywą. Wysokość miesięcznej raty kredytu zaciągniętego na zakup takiego mieszkania może się okazać niższa od kwoty oddawanej co miesiąc właścicielowi wynajmowanego mieszkania.

Ile trzeba zarabiać i ile płacić miesięcznie za kawalerkę?
(zaciągając kredyt na 100% wartości mieszkania)

miasto	kawalerka średnia cena PLN/m2	kawalerka - szacunkowa cena lokalu o pow. 30 m2	kredyt na 30 lat (CHF) wysokość raty / konieczy dochód	kredyt na 30 lat (PLN) wysokość raty / konieczny dochód
Warszawa	9795	293 850	1490 PLN/3750 PLN	2125 PLN/3170 PLN
Poznań	6075	182 250	922 PLN/2560 PLN	1320 PLN/2210 PLN
Wrocław	7885	236 550	1200 PLN/3100 PLN	1711 PLN/2650 PLN
Kraków	7954	238 620	1210 PLN/3120 PLN	1730 PLN/2670 PLN
Łódź	4193	125 790	640 PLN/1990 PLN	910 PLN/1750 PLN
Gdańsk	7346	220 380	1120 PLN/2940 PLN	1600 PLN/2520 PLN

Ile trzeba zarabiać i ile płacić miesięcznie za kawalerkę?
(zaciągając kredyt na 80% wartości mieszkania)

miasto	kawalerka średnia cena PLN/m2	kawalerka - szacunkowa cena lokalu o pow. 30 m2	kwota kredytu na 80% wartości lokalu	kredyt na 30 lat (CHF) wysokość raty / konieczy dochód	kredyt na 30 lat (PLN) wysokość raty / konieczny dochód
Warszawa	9795	293 850	235 080	1200 PLN/3135 PLN	1700 PLN/2700 PLN
Poznań	6075	182 250	145 800	750 PLN/2185 PLN	1060 PLN/1910 PLN
Wrocław	7885	236 550	189 240	960 PLN/2625 PLN	1370 PLN/2265 PLN
Kraków	7954	238 620	190 896	965 PLN/2640 PLN	1380 PLN/2280 PLN
Łódź	4193	125 790	100 632	510 PLN/1730 PLN	730 PLN/1540 PLN
Gdańsk	7346	220 380	176 304	900 PLN/2500 PLN	1280 PLN/2160 PLN

*do wyliczeń przyjęto oprocentowanie na poziomie 7,85% dla kredytu w PLN oraz 4,09 dla kredytu w CHF;
wyliczenia mają charakter szacunkowy.

POZNAŃSKI RYNEK WTÓRNY SPRZEDAŻY MIESZKAŃ W LICZBACH WG OFERTY.NET
(LIPIEC 2008)

Podaż ofert
wg liczby pokoi

l. pok.	podaż ofert (%)
1	11,6
2	47,2
3	32,7
4	7,9
5 plus	0,6

Średnie ceny
ofertowe mieszkań
wg liczby pokoi (PLN/m2)

l. pok.	cena (PLN/m2)
1	6075
2	6082
3	5648
4	5546
5 plus	6749

Podaż ofert
wg cen ofertowych
za całość

cena całkowita (PLN)	podaż (%)
do 200 000	12,4
200 001 do 300 000	40,2
300 001 do 400 000	31,6
400 001 do 500 000	8,7
pow. 500 000	7,0

INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE
RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W LIPCU 2008 R.

Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez klientów OPEN FINANCE w lipcu 2008 r.

miasto	średnia wartość kredytu w lipcu 2008 (w PLN)	średnie LTV (stosunek kwoty kredytu do wart. nieruch., w proc.)	średni okres kredytowania (w latach)
Warszawa	449 800	86	35
Kraków	298 967	81	31
Wrocław	311 327	86	32
Poznań	288 834	84	33
Gdańsk	290 847	87	33
Gdynia	302 673	91	32
Katowice	159 800	84	30
Lublin	196 067	86	27
Olsztyn	245 455	100	30

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 17122 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w lipcu 2008 r.

Szczegółowe statystyki cen ofertowych mieszkań w Warszawie, wskaźniki popularności dzielnic oraz zestawienia cen transakcyjnych są dostępne w serwisie Oferty.net w dziale 'statystyki' na stronie: http://www.oferty.net/statystyki.

Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w Open Finance zostały oszacowane na podstawie aktualnie dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index Kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych za pośrednictwem Open Finance w lipcu 2008 r. Podane ceny mają charakter transakcyjny, dotyczą mieszkań kupowanych zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Więcej informacji o kredytach hipotecznych na stronie: http://www.open.pl.

W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie źródła:" Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance".